Dr. Peters – Immobilienwerte I Fulda
| Produktklasse | Alternativer Investmentfonds |
|---|---|
| Emissionshaus | Dr. Peters Group |
| Kategorie | Immobilien Inland |
| geplante Laufzeit | 15 Jahre |
| Auszahlungen | 2,5 % p.a. |
| Gesamtmittelrückfluss | 164,6 % p.a. |
| Mindestbeteiligung | 20.000,- Euro |
| Agio | 5 % |
Ausschüttungsprognose
Hinweis
Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
Kurzbeschreibung
Der Alternative Investmentfonds (AIF) Dr. Peters Immobilienwerte I Fulda eröffnet Anlegern die Möglichkeit der Übertragung stiller Reserven nach § 6b EstG bzw. § 6c EstG aus einem anderen Betriebsvermögen auf die Fondsgesellschaft. Der zu erwartende Transferkoeffizient der Investoren, der hier durch Fremdfinanzierung erreicht werden könnte, liegt bei rund 190 %.
Der AIF investiert in vollvermietete Büro- und Geschäftshäuser mit einem breiten Mieterspektrum aus unterschiedlichen Segmenten. Die Diversifikation von Unternehmern und Franchisegebern sorgt für eine ausgewogene Risikoverteilung. Das Büro- und Geschäftshaus ist voll vermietet und hat laut Creditreform Bonitätseinschätzung einen grundsätzlich verlässlichen Mieter. Die indexierten Mietverträge mit verschiedenen Mietern aus den Bereichen Büro, Einzelhandel und Gastronomie sind langfristig und betragen im Durchschnitt rund neun Jahre. Die Mietindexierung sichert den Wert von Mietverträgen und wird anhand des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindexes gemessen. Basierend auf den aktuellen Mieten und unter der Annahme, dass die Mietverträge verlängert werden, zeigt die Berechnung, dass die jährliche Kaltmiete bis 2037 um etwa 29 % steigen wird. Das Büro- und Geschäftshaus verfügt über 6 Etagen und ein Untergeschoss und wurde ursprünglich 1930 erbaut, jedoch in den Jahren 2021 und 2022 komplett saniert. Das Geschäftshaus hat eine Gesamtmietfläche von ca. 5075 qm. Das Gesamtkonzept des Anlageobjekts zeigt eine praxisgerechte Grundrisslösung und weitgehend industrieunabhängige Nutzbarkeit. Das Besondere ist die relativ geringe Rentabilität der Flächen und der revitalisierte Zustand des Gebäudes.
Gewerbeimmobilien mit langfristigen indexierten Mietverträgen und guter Bonität sind eine attraktive Kapitalanlage für Investoren, die voraussichtlich alle sechs Monate eine jährliche Zahlung von 2,5 % zahlen. Die Laufzeit des Fonds beträgt 15 Jahre, Anleger können sich ab 20.000 Euro beteiligen.
Hinweis
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Beschreibung/Kurzinfos:
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Beitrittsunterlagen:
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Ratings & Analysen:
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Wesentliche Risiken
Maximalrisiko
Das Maximalrisiko für den Anleger besteht aus der Kumulation eines Totalverlusts der geleisteten Kapitaleinlage nebst Ausgabeaufschlag und etwaiger nicht ausgezahlter Gewinne, der Inanspruchnahme aus einer persönlichen Fremdfinanzierung seines Anteils sowie etwaiger Steuernachzahlungen nebst darauf anfallenden Zinsen und Sonderbetriebsausgaben aus eigenen Mitteln ohne Ausgleich. Dies kann bis zur Privatinsolvenz des jeweiligen Anlegers führen.
Geschäftsrisiko/Spezifische Risiken der Vermögensgegenstände
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Investitionen des AIF und damit auch der Erfolg der Kapitalanlage kann nicht vorhergesehen werden. Weder die KVG noch der AIF können Höhe und Zeitpunkt der Rückflüsse zusichern oder garantieren. Die Erträge des AIF können infolge eines Zahlungsausfalls der jeweiligen Mieter des Anlageobjektes sinken oder ausfallen. Ferner können zusätzliche Kosten entstehen, beispielsweise durch Nichtübernahme von Betriebskosten durch Mieter, Baumängel und höhere Instandhaltungskosten. Der tatsächlich erzielbare Veräußerungserlös des Anlageobjektes hängt im Wesentlichen von den zum Veräußerungszeitpunkt vorherrschenden generellen Marktbedingungen für Immobilien, der speziellen Nachfragesituation für Büro- und Geschäftshäuser sowie vom Zustand des Anlageobjektes sowie von ausstehenden Modernisierungs- und Ausstattungsmaßnahmen ab. Auch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern und negative Auswirkungen auf den Ertrag des AIF haben.
Rückabwicklungsrisiko
Es besteht das Risiko, dass das Beteiligungskapital nicht vollständig eingeworben werden kann, die Platzierungsgarantin ihre vertraglichen Verpflichtungen nur teilweise oder nicht erfüllt und zusätzliches Fremdkapital nicht aufgenommen werden kann. Dies hätte eine Rückabwicklung beziehungsweise Liquidation des AIF zur Folge. Zu einer Rückabwicklung würde es auch bei einer Nichtabnahme des Anlageobjektes kommen. Es besteht das Risiko, dass der AIF die geleisteten Kapitaleinlagen nebst Ausgabeaufschlag nur anteilig oder gar nicht an die Anleger zurückzahlen kann (Totalverlust).
Fremdfinanzierung
Der AIF finanziert das Anlageobjekt zum Teil durch ein langfristiges Darlehen. Dieses ist unabhängig von der Einnahmesituation des AIF zu bedienen. Durch die Fremdfinanzierung erhöht sich bei plangemäßem Verlauf des AIF dessen Rentabilität, bei negativem Verlauf führen die Zins- und Tilgungszahlungen jedoch dazu, dass das Eigenkapital des AIF schneller aufgezehrt wird. Durch den Einsatz von Fremdkapital ergeben sich Hebeleffekte. Im Falle einer Realisierung der mit dem Einsatz von Fremdkapital verbundenen Risiken ergeben sich negative Auswirkungen auf das Beteiligungsergebnis der Anleger, die es ohne den Einsatz des Fremdkapitals nicht geben würde.
Insolvenzrisiko/Fehlende Einlagensicherung
Es besteht generell das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des AIF, beispielsweise aufgrund höherer Kosten und/oder geringerer Einnahmen des AIF. Die daraus folgende Insolvenz des AIF kann zum Verlust der Einlage nebst Ausgabeaufschlag des Anlegers (Totalverlust) führen, da der AIF keinem Einlagensicherungssystem angehört.
Allgemeines Haftungsrisiko
Anleger, die sich als Kommanditisten beteiligen, haften direkt gegenüber Gläubigern des AIF in Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Die Haftsumme entspricht 1 % der jeweils übernommenen Pflichteinlage (ohne Ausgabeaufschlag). Hat der Anleger seine Einlage mindestens in Höhe dieser Haftsumme geleistet, ist seine persönliche Haftung ausgeschlossen. Anleger, die als Treugeber beteiligt sind, haften durch ihre Ausgleichsverpflichtung gegenüber dem Treuhänder indirekt.
Eingeschränkte Handelbarkeit
Anleger können ihre Beteiligung am AIF nicht ordentlich kündigen oder zurückgeben. Für Anteile an dem AIF existiert kein Handelsplatz, der mit einer Wertpapierbörse vergleichbar ist. Eine Veräußerung des Anteils durch den Anleger ist grundsätzlich möglich, insbesondere über sogenannte Zweitmarktplattformen. Aufgrund deren geringer Handelsvolumina und der Zustimmungsbedürftigkeit durch die Geschäftsführung des AIF zum Verkauf ist ein Verkauf nicht sichergestellt. Es besteht das Risiko, dass bei einer beabsichtigten Veräußerung einer Beteiligung ein Käufer nur mit erheblicher zeitlicher Verzögerung, nur mit erheblichen Preisabschlägen oder gar nicht gefunden werden kann.
Steuerliche Risken
Die Anleger erzielen als Mitunternehmer Einkünfte aus Gewerbebetrieb und können eine Beteiligung am AIF als steuerbegünstigte Reinvestitionsmöglichkeit nach § 6b bzw. § 6c EStG nutzen. Der Übertragungsfaktor beträgt ca. 190 % des Zeichnungsbetrags. Die Übertragung von stillen Reserven führt wirtschaftlich zu einem Steuerstundungseffekt. Der Veräußerungs- gewinn unterliegt beim Anleger unabhängig von der Haltedauer der Einkommensteuer. Hierbei kommen der persönliche Freibetrag gemäß § 16 Abs. 4 EStG sowie ein ermäßigter Steuersatz gemäß § 34 EStG in Frage.
Es besteht das Risiko, dass die der Gesellschaft zugrunde liegen- de Fondskonstruktion mit den entsprechenden steuerlichen Annahmen nicht oder nicht vollständig für den gewünschten Zweck tauglich ist und ein Anleger die gewünschten Steuerauswirkungen mit der Beteiligung nicht erzielen kann. Die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Steuergesetze, Verwaltungsanweisungen oder Rechtsprechung können sich zukünftig verändern, sodass es zu steuerlichen Mehrbelastungen für den AIF/die Anleger kommen kann.
Bezüglich der Höhe der Gewerbesteuer im Jahr des Immobilienverkaufs besteht eine Prognoseunsicherheit. Umsatzsteuerlich besteht das Risiko, dass die Vermietung teilweise entgegen der Annahme nicht als umsatzsteuerpflichtig behandelt werden kann; dies würde einen entsprechend geringeren Vorsteuerabzug bedeuten.
Bei vorzeitigem Verkauf der Immobilie durch die Gesellschaft oder des Anteils durch den Anleger besteht das Risiko eines gewerblichen Grundstückshandels. Die Übertragung von stillen Reserven durch den Anleger gemäß § 6b bzw. § 6c EStG wäre dann nicht möglich.
Der AIF führt den Geschäftsbetrieb des Verkäufers durch Übernahme des Büro- und Geschäftshauses weiter. Gemäß § 75 AO haftet er für Betriebssteuern des Verkäufers (insbesondere Umsatzsteuer und Gewerbesteuer). Sollte es zur Haftungsinanspruchnahme kommen, besteht keine Regressmöglichkeit.
Die ausführlichen und vollständig dargestellten Risiken entnehmen Sie bitte dem Kapitel „Risiken der Beteiligung“ des Verkaufsprospekts nebst etwaiger Nachträge und Aktualisierungen sowie den Wesentlichen Anlegerinformationen (ab 2023 dem gültigen Basisinformationsblatt).
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