Eine Beteiligung an der IMMAC Immobilien Renditedachfonds Deutschland GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ist eine unternehmerische Beteiligung und als solche mit Risiken verbunden, die Abweichungen der tatsächlichen von der prognostizierten Entwicklung der Fondsgesellschaft nach sich ziehen können. Unvorhersehbare zukünftige Entwicklungen in rechtlicher, steuerlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht können bei den Planungen und Kalkulationen nicht vollständig erfasst werden. Die Anlage in die Fondsgesellschaft birgt neben der Chance auf Wertsteigerung Verlustrisiken. Den Anlegern wird ausdrücklich empfohlen, insbesondere die Risikohinweise, wie sie im Kapitel 6 „Risiken der Kapitalanlage“ ab Seite 25 des Verkaufsprospektes dargestellt sind, aufmerksam zu lesen.

Maximales Risiko

Das maximale Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Kapitaleinlage aus Eigenmitteln erbracht hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Beteiligungssumme finanziert hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das maximale Risiko, das sich ferner daraus für den Anleger ergeben kann, ist die Entstehung zusätzlicher Finanzierungskosten, Zinsen sowie ggf. Steuernachzahlungen und somit der Verlust weiteren Vermögens.

Eingeschränkte Fungibilität der Anteile

Für den Handel mit Anteilen an der Fondsgesellschaft gibt es bislang keinen öffentlichen Markt wie eine Börse für Aktien und Anleihen. Es handelt sich um einen geschlossenen inländischen Publikums-AIF, bei dem eine Rücknahme der Gesellschaftsanteile durch die Fondsgesellschaft oder die AIF-Verwaltungsgesellschaft nicht vorgesehen ist. Eine ordentliche Kündigung der Gesellschaft durch die Gesellschafter ist gesetzlich ausgeschlossen. Kaufinteressenten müssen auf Initiative des Anlegers gefunden werden. Die vollständige oder teilweise Übertragung einer Beteiligung durch einen Kommanditisten/Treugeber auf dritte Anleger bedarf der Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin oder der AIF-Verwaltungsgesellschaft, die jedoch nur beim Vorliegen eines wichtigen Grundes oder dann versagt werden darf, wenn die Kapitaleinlage nicht mindestens € 10.000,00 beträgt oder nicht durch 1.000 ganzzahlig teilbar ist. Eine grundsätzlich zulässige Veräußerung der Anteile, insbesondere in den ersten Jahren oder bei unterplanmäßiger Entwicklung der Beteiligung, ist möglicherweise nur mit Abschlägen auf die geleistete Kapitaleinlage oder überhaupt nicht zu realisieren. Gleiches gilt, wenn die Fondsgesellschaft ihre Anteile an Zielfonds zu veräußern beabsichtigt, wobei die Kapitaleinlage eines Investors bei einem Spezial-AIF als Zielfonds mindestens € 200.000,00 betragen muss, was den Interessentenkreis einschränken mag. Somit ist die Fungibilität eingeschränkt. Daher ergeht folgende Empfehlung: Dieser Fonds ist u. U. nicht für Anleger geeignet, die ihr Geld vor dem 31.12.2038 aus dem Fonds zurückziehen wollen.

Geschäftsrisiko/Insolvenz der Fondsgesellschaft

Das Geschäftsrisiko hängt von einer Vielzahl nicht verlässlich prognostizierbarer Einflussgrößen ab, weshalb es zu von prognostizierten Erwartungen abweichenden Ergebnissen kommen kann. Die Fondsgesellschaft hat unter Einhaltung des Grundsatzes der Risikomischung zu investieren und daher besteht das Risiko einer mangelnden Diversifikation, was zur Rückabwicklung der Fondsgesellschaft führen kann. Es besteht das Risiko, dass es bei der Investitionsauswahl zu Fehleinschätzungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Zielfonds kommt, oder dass während der Investitionsphase der Fondsgesellschaftnicht genügend geeignete Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Sowohl von der Fondsgesellschaft als auch von den Zielfonds werden eine Reihe von Verträgen mit Dritten abgeschlossen und es ist nicht auszuschließen, dass Vertragspartner Vertragspflichten verletzen und ihren Verpflichtungen nicht oder nicht vertragsgemäß nachkommen oder Vertragsbestimmungen unterschiedlich auslegen. Insbesondere die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sehr hohe Inflation und die sehr hohen Energiepreise können die Betreiberinnen belasten. Regelmäßig unterliegen die Mieten/Pachten der Wertsicherung in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex (Inflation). Bei starken Änderungen des Verbraucherpreisindex können durch die Zielfonds ebenfalls die Mieten/ Pachten stark angepasst werden, was die jeweiligen Betreiberinnen überfordern kann. Es besteht das Risiko, dass Betreiberinnen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen bzw. dass vertragsgemäß zustehende Miet-/Pachterhöhungen von den Zielfonds nicht durchgesetzt werden können. Vorhandene oder neu entstehende Konkurrenzeinrichtungen sowie Änderungen oder Entwicklungen rechtlicher Grundlagen, beispielsweise im Zusammenhang mit strengeren Anforderungen an Zielfondsimmobilien in Bezug auf Umwelt- und Klimaschutz oder Vermietungsstopps aufgrund medizinischer Indikationen wie Pandemien, können die Auslastungssituation bzw. Vermietungskapazität der Zielfondsimmobilien nachteilig beeinflussen, ebenso wie eine schlechte Betreiberqualität, Fachkräftemangel oder sich verändernde Wettbewerbssituationen. Insbesondere besteht zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung aufgrund einer Ausbreitung des Corona-Virus (COVID-19) das Risiko, das unterschiedliche Corona-bedingte Maßnahmen der Regierung oder von Behörden negativen Einfluss auf die Auslastungssituation einer Zielfondsimmobilie haben bzw. infolge eines erhöhten Krankheitsstandes bei den (potenziellen) Bewohnern oder dem Personal die Bewirtschaftung einer Zielfondsimmobilie negativ beeinflusst wird. Bei Mieter-/Pächterausfällen besteht die Möglichkeit, dass keine adäquaten Anschlussvermietungen/-verpachtungen zu den gleichen wirtschaftlichen Konditionen oder erst zu späteren Zeitpunkten gelingen, was zu Ertragseinbußen führen kann. Bewirtschaftungskosten müssten von den Zielfonds getragen werden, was zu zusätzlichen Kostenbelastungen bei den Zielfonds führen würde. Weiterhin besteht das Risiko, dass etwaige Erneuerungs-, Ersatzbeschaffungs-, Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Mängelbeseitigungs-, Veränderungs-, Verbesserungs- und/oder Wartungsmaßnahmekosten bei den Zielfondsimmobilien höher als prognostiziert ausfallen oder dass die Mieterinnen/Pächterinnen ihren diesbezüglichen Pflichten nicht nachkommen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve oder einer notwendigen Nachfinanzierung führen kann. Kostenrisiken bestehen ebenfalls aufgrund von Vergütungsansprüchen Dritter für von diesen zu erbringende Leistungen, da der Leistungsumfang im Fall neuer gesetzlicher Bestimmungen zunehmen kann und/oder durch die vertraglich vereinbarten Vergütungen nicht abgedeckt war. Weiterhin kann nicht ausgeschlossen werden, dass auf den Grundstücken der Zielfondsimmobilien Altlasten oder Verunreinigungen bestehen oder zukünftig entstehen, die kostenpflichtig beseitigt werden müssen. Bei den Zielfondsimmobilien können Erschließungskosten, Ausbaubeiträge und Sanierungsumlagen anfallen, wodurch es zu Ertragseinbußen kommen kann. Die Veräußerung der Zielfondsimmobilien ist vertraglich nicht gesichert. Es ist denkbar, dass die Gebäude zum Zeitpunkt der Liquidation der Zielfonds vollständig verbraucht und/oder nicht mehr verwertungsfähig sind, was zu einem geringeren Liquidationserlös als angenommen führen kann. Ferner besteht das Risiko, dass Zielfondsimmobilien gesetzlichen Vorgaben bzgl. Umwelt- und Klimaschutz (beispielsweise im Hinblick auf Energieeffizienz oder CO₂-Ausstoß) nicht (mehr) entsprechen bzw. die Maßnahmen zur Umsetzung etwaiger Vorgaben wirtschaftlich nicht sinnvoll sind, was sich negativ auf den Wert bzw. die Veräußerbarkeit der Zielfondsimmobilien auswirken kann. Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich aufgrund der zuletzt stark steigenden Immobilienpreise in Zukunft deutliche, negative Wertkorrekturen ergeben. Hinsichtlich der Nutzung der Zielfondsimmobilien sind verschiedene behördliche Genehmigungen erforderlich und es obliegt den Betreiberinnen, die für die Nutzung der Zielfondsimmobilien erforderlichen behördlichen oder sonstigen Genehmigungen und Bewilligungen zu beschaffen sowie aufrechtzuerhalten und die betriebsrelevanten Auflagen einzuhalten. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass erforderliche Genehmigungen in Zukunft entzogen werden oder die Betreiberinnen der Zielfondsimmobilien ihren Pflichten nicht nachkommen und in der Folge Kostenbelastungen für die Zielfonds entstehen können. Daneben können politische Entscheidungen dazu führen, dass Zielfondsimmobilien nicht oder nicht wie beabsichtigt genutzt werden können. Es besteht ein Kriegs- und Terrorrisiko bzw. ein Risiko bzgl. anderer Krisen (z. B. Pandemien, Umweltkatastrophen), und Zielfondsimmobilien können wirtschaftlich entwertet werden, wen der Immobilienmarkt der betroffenen Region nachhaltig beeinträchtigt wird. Bei einer Insolvenz können andere Gläubiger ihre Ansprüche und Forderungen gegen die Fondsgesellschaft/Zielfondsgesellschaften vor deren Gesellschaftern geltend machen und die Ansprüche Letzterer werden erst bedient, nachdem die Ansprüche anderer Gläubiger beglichen wurden. Eine Kapitalgarantie für die Anleger besteht nicht.

Liquiditätsrisiko, Risiko durch den Einsatz von Fremdkapital

Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft und/oder die Zielfonds aufgrund inkongruenter Kapitalzu- und -abflüsse oder zu geringer Einnahmen ihre ausreichende Liquidität verlieren und dadurch ihre bestehenden oder entstehenden Zahlungsverpflichtungen nicht mehr uneingeschränkt erfüllen können (Zahlungsunfähigkeit). Dies kann zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve, einer notwendigen Nachfinanzierung, zu verringerten oder entfallenden Ausschüttungen bis hin zu einem Teil- oder Totalverlust der Einlage eines Anlegers auf Ebene der Fondsgesellschaft und/oder der Zielfonds führen.

Rechtliche und steuerliche Risiken

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die rechtlichen oder steuerlichen Grundlagen sowie die Verwaltungspraxis ändern. Daher kann keine Gewähr dafür übernommen werden, dass die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Steuergesetze und -verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter Form fortbestehen. Rechtliche Anpassungen und geänderte Anforderungen können die Auslastungssituation bzw. Belegungs- und Vermietungskapazität der Zielfondsimmobilien und/oder deren Refinanzierungsmöglichkeiten nachteilig beeinflussen. Dies kann zu notwendigen Modifikationen bei Betreiberkonzepten mit nachteiligen Effekten für die Wirtschaftlichkeit der Zielfondsimmobilien führen. Daneben kann es durch rechtliche Vorgaben bzgl. von Aspekten der Nachhaltigkeit (aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung; z. B. geforderte Umbaumaßnahmen an den Zielfondsimmobilien zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes) zu Kostensteigerungen mit negativen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Zielfonds kommen. Auf Ebene der Zielfonds besteht das Risiko, dass durch den Beitritt der Kapitalanleger erneut Grunderwerbsteuer anfallen könnte. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Tätigkeiten der Fondsgesellschaft bzw. der Zielfonds steuerlich als gewerblich qualifiziert werden. Wenn die Tätigkeit eines einzelnen Zielfonds als gewerblich eingestuft wird, würde dies bereits dazu führen, dass sämtliche Einkünfte der Fondsgesellschaft (auch aus den anderen Zielfonds) zu gewerblichen Einkünften umqualifiziert würden.