Interview mit Marcus H. Schiermann, Unternehmensgründer der Immac

Herr Schiermann, wie kam es vor 20 Jahren zur Gründung der IMMAC?
Die Idee ist eigentlich aus einer Not­lage heraus entstanden. Ich war in der Fondskonzeption für andere As­setklassen tätig und erhielt zu Son­der-AfA-Zeiten das Angebot zum Erwerb eines Pflegeheimneubaus in den neuen Bundesländern. Ich ent­schied mich für eine Investition und dann ging alles schief: Die Baufir­ma wurde insolvent, der Betreiber, eine bekannte gemeinnützige Grup­pe, auch. Das Eigenkapital war weg und es wurden sogar weitere Schul­den mit der Bauruine gemacht.

Für mich brach seinerzeit eine Welt zusammen. Aber das Engagement weckte auch meinen Ehrgeiz und ich wollte wissen, wie der Markt funkti­oniert. So habe ich mich einige Zeit intensiv mit dem Markt beschäftigt, dessen Stärken und Schwächen ken­nengelernt. Es war und ist ein interes­santer Markt. Aus den Fehlern habe ich gelernt und so wurde die Idee ge­boren, speziell in diesen Markt zu in­vestieren – und möglichst alles rich­tig zu machen.

Wie haben Sie dann angefangen?
Anfangs waren wir ein kleines Team in einem kleinen Büro. Dort ha­ben wir Konzept, Marketing und al­les, was ein kleines Unternehmen braucht, selbst entwickelt. Auch den Namen und das Logo.

Wofür steht der Name IMMAC?
In der Ursprungsidee stand der Name für Immobilien- und Alten­pflegeheim Consulting. Beraten (Consulting) haben wir gleichwohl nie und so ist der Name IMMAC zu einer Bildmarke geworden.

Was haben Sie seinerzeit unter ,,richtig machen” verstanden?
Die Idee war einerseits sachlich ge­prägt, andererseits subjektiv. Ich hat­te mir viele Pflegeheime angeschaut und gesehen, mit welchem Elan und welcher Aufopferung die Mitarbeiter ihren Job machen. Das war kein In­vestmentmarkt für Spekulanten, es war ein hoch konservatives Geschäft und die Betreiber brauchten Investo­ren, die auch mit dem erforderlichen Eigenkapital die betriebsnotwendi­gen Immobilien finanzierten.

Durch die gedeckelten Tagessät­ze und Investitionskosten konnten viele Betreiber das nicht selbst tun. Mir war es wichtig, dass die Pach­ten vorsichtig und richtig – und für die Betreiber langfristig refinanzier­bar – kalkuliert werden. Den Betrei­bern fehlte es seinerzeit an kaufmän­nischer Professionalität. Daher war mir ein leistungsfähiges Monitoring wichtig. So entstand das IMMAC­FRAM-System (PRAM = Financial risk analysis management).

Ein weiterer wichtiger Aspekt war für mich, dass ich nicht mehr in den seinerzeit sehr opportunistisch getriebenen neuen Bundesländern investieren wollte. Ich dachte mir, dass es eine gute Idee sei, solche In­vestitionen rein renditeorientiert zu kalkulieren.

Das ist das ehrlichste Modell, das keinerlei Sondereffek­te berücksichtigt. Im Ergebnis war für mich somit „richtig”, einen nach­haltigen Pachtansatz zu finden und hierdurch den korrekten Preis für die Immobilie zu ermitteln, den Be­trieb laufend beobachten zu können und eine einfache, klare Kalkulation für ein konservatives Investment zu entwickeln.

Wie haben Sie die ersten Fonds verkauft?
Ich bin selbst losgezogen und habe nach konservativen Investoren Aus­schau gehalten. Meinen ersten Kun­den bekam ich durch Kontakther­stellung über eine Steuerberaterin. Der Kunde ist heute noch immer daran beteiligt und das Heim läuft ausgezeichnet. Die Steuerberaterin ist mir bis heute treu geblieben und wurde eine meiner wichtigsten Bera­terinnen, die später auch in den Auf­sichtsrat berufen wurde.

Als die Sonder-AfA auslief, ha­ben sich die Kunden und auch Ver­triebspartner neu orientiert. Die Nachfrage nach Fonds in den al­ten Bundesländern stieg stark und so konnte ich zur Jahrtausendwen­de unseren heutigen CEO, Herrn Thomas Roth, als Vertriebsleiter ge­winnen. Wir konzipierten den ers­ten Rendite-Publikumsfonds. Die Vertriebe mussten sich erst an diese neue Produktform gewöhnen, aber die Nachfrage stieg stetig. Unser Produkt war simpel: rein rendite­orientiert, mit monatlichen Aus­schüttungen versehen und durch Quartalsberichte für unsere Anle­ger hoch transparent. Nach ein paar Jahren war die Nachfrage permanent höher als das Fondsangebot.

Wie würden Sie die maßgeblichen Stationen der Unternehmens­entwicklung charakterisieren?
In der Gründungsphase hatte ich ein kleines Team. Hiervon sind noch heute fast alle Kollegen im Unter­nehmen. Selbst unser erster Vor­stand, Herr Peter Franke, der 2006 in den Ruhestand gegangen ist, hat dem Aufsichtsrat der Gruppe bis 2017 noch angehört. Die Gründer­zeit war intensiv, die Woche hatte sieben Arbeitstage und die Telekom hat zur Gründungszeit das Internet und E-Mails in Deutschland einge­führt. 1999 kam der nächste große Schritt, unser erstes eigenes Büro für rund zehn Mitarbeiter. Unsere Mai­lings an Kunden druckten wir noch aus, haben sie selbst unterschrieben und kuvertiert. Auch die Briefmar­ke wurde noch selbst geklebt. Wir wuchsen weiter, implementierten unser eigenes Objektmanagement und Herr Roth baute den Vertrieb weiter aus. Fünf Jahre später zogen wir wie­der um und hatten bereits über 20 Mitarbeiter. 2005 kam es dann zu unterschiedlichen Interessen im Gründerkreis.

Ich gründete das Un­ternehmen mit meinem damaligen Wirtschaftsprüfer und Steuerbera­ter und wir hatten eine enge Part­nerschaft. Aber wir waren auch zwei „Alphatiere“ und die gemeinsame Richtung stimmte nicht mehr. Wir einigten uns, ich erwarb seine An­teile und führte das Unternehmen fortan allein weiter. Zu diesem Zeit­punkt begann dann unser stärkstes Wachstum und IMMAC expandier­te ab 2007 nach Österreich. IMMAC entwickelte, auf den Erfahrungen in Österreich basierend, die Strategie, auch zukünftig weiter im Ausland zu expandieren. So wurde 2009 eine Niederlassung in London für Investi­tionen in England gegründet. Wegen der Finanz- und Bankenkrise war der Start dort weniger erfolgreich. Allerdings entwickelt sich der Markt – trotz Brexit – heute wieder, aller­dings vorwiegend für institutionelle Investoren, die IMMAC in England begleitet.

Der größte Schritt wurde wohl 2012 gegangen. Das europäische AIFM­Gesetz und in Deutschland das neue Kapitalanlagegesetzbuch erforderten für die Fortführung des Geschäfts­modelles eine Kapitalverwaltungsge­sellschaft, die vollständig gesetzlich reguliert ist. So wurde die Konzern­schwester HKA Hanseatische Kapi­talverwaltungsgesellschaft gegrün­det. Diese konzipiert und verwaltet seit 2013 eine neue Generation von geschlossenen Fonds, die neuen AIFs. Die Herausforderung war für unsere Gruppe sehr groß und wir ha­ben sie mit der ersten in Deutschland lizenzierten Kapitalverwaltungsge­sellschaft sehr erfolgreich umgesetzt.

Welche weiteren Gründe sehen Sie für den Erfolg der IMMAC?
Neben der klaren Investitions- und Produktstrategie benötigt es eine solide Finanzausstattung und ein wirklich gutes, sich immer wieder neu erfindendes Team. Heute arbei­ten rund 60 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im In- und Ausland für unsere Gruppe, dabei konnte der fa­miliäre Charakter auch heute weit­gehend erhalten werden. Dennoch haben wir über die Jahre auch viel ge­lernt. Die Anforderungen an unsere IT-Systeme, die regulierten Prozes­se und das autarke Arbeiten in Ab­teilungen machen ein Unternehmen insbesondere für die Zukunft fit. Ins­gesamt hat die Regulierungszeit un­sere Branche und auch die Mitarbei­ter stark professionalisiert.

Unsere strategischen Entscheidun­gen treffen wir heute aber noch im­mer in kleiner Runde. Mir war es hierbei wichtig, sehr leistungsfähi­ge Aufsichtsgremien zu haben. Auf­sichtsrat und Investitionsausschuss unserer Gruppe bestehen aus lang­jährigen Wegbegleitern, welche die Qualitätsphilosophie teilen und fachlich sehr gut einschätzen kön­nen, was wir tun.

Förderungen spielen in Ihrem Leben eine große Rolle. Was haben wir hier zu erwarten?
Nichts Neues! Unsere Förderungen waren immer auf die Bereiche So­ziales, Kultur und Musik sowie den Segelsport konzentriert. Von diesen Bereichen verstehen wir auch viel und daher werden wir uns auch in Zukunft nur hier weiter engagieren. Unsere Kunden gehen den Weg auch mit und profitieren ebenfalls hier­von, sei es bei Konzerten, neuen Mu­sik-CDs oder gemeinsamen Events im Segelsport. Herr Schiermann, vielen Dank für diese sehr offenen Einblicke. Wir gratulieren zum Jubiläum und freu­en uns auf viele weitere gemeinsa­me Jahre. Das Interview führte Mat­thias Graf zu Castell-Rüdenhausen.

Quelle: Die Hanseatische Kompakt (Ausgabe September 2017)