Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Eine Kapitalanlage in eine Wohnimmobilie dürfte den meisten Investoren bekannt sein, denn für viele ist diese bereits ein fester Bestandteil ihres Vermögensaufbaus. Anders sieht es im Bereich der Pflegeimmobilien aus. Viele Anleger befassen sich mit dem Gedanken, ein Apartment in einer solchen Pflegeeinrichtung zu kaufen, benötigen hierfür jedoch noch nähere Informationen.

Erst einmal ist es also wichtig zu wissen, wodurch sich ein Investment in eine Pflegeimmobilie auszeichnet und was anders ist als bei „normalen“ Wohnimmobilien. Hierzu können Sie sich von uns einen Schnellüberblick zukommen lassen. Der Erfolg einer Pflegeimmobile hängt natürlich maßgeblich von der aktuellen und zukünftigen Anzahl der Pflegebedürftigen ab. Dass es in Deutschland einen Mangel an Pflegeplätzen gibt, ist schon lange kein Geheimnis mehr. Zudem ist die Anzahl an Pflegebedürftigen, die einen Platz in einem Pflegeheim benötigen, relativ konstant und dürfte durch die alternde Gesellschaft nicht sonderlich nachlassen. Somit ist der Pflegemarkt auch weiterhin ein Wachstumsmarkt.

Aber was hat es nun mit der „gesetzlich garantierten“ Miete auf sich?

Ein großes Gut in Deutschland ist, dass jeder Bürger ein Recht auf Pflege hat, sobald er in einen der fünf Pflegegrade eingruppiert ist. Das bedeutet, dass ihm unabhängig von seiner finanziellen Situation ein Platz in einem Pflegeheim zusteht. Sofern ein Pflegebedürftiger also nicht die gesamten Kosten für einen Pflegeplatz aus eigenen Mitteln aufbringen kann, greift hier das Sozialgesetzbuch und das Sozialamt stockt den Differenzbetrag auf, sodass der Pflegeheimbetreiber mit relativ sicheren Einnahmen kalkulieren kann.

Sie kassieren Ihre Miete ohne zeitlichen Aufwand!

Ein wichtiger Unterschied zwischen einer Pflegeimmobilie und einer normalen Wohnimmobilie ist: Der Pflegeheimbetreiber. Dieser kümmert sich um die vollumfängliche Belegung der Immobilie inklusive der Nebenkostenabrechnungen und sorgt zusätzlich auch für die notwendige Instandhaltung der Räumlichkeiten. Zwar sind bei der Instandhaltung, die vom Betreiber getragen werden muss, Dach und Fach in der Regel ausgenommen (sogenannte Double-Net-Verträge), aber diese Kosten belaufen sich gerade bei einem Neubau in aller Regel auf Beträge in sehr geringer Höhe.

Der Eigentümer eines Pflegeapartments hat also keinen Mietvertrag mit dem Bewohner, sondern direkt mit dem Betreiber des Pflegeheims. Hierbei handelt es sich in der Regel um langfristige Mietverträge, welche in den meisten Fällen mit einer Vertragslaufzeit von 20 Jahren oder mehr ausgestattet sind. Zudem sind die Mietverträge häufig indexiert, was bedeutet, dass der Mietpreis an die Inflationsrate gekoppelt ist. Steigt die Inflationsrate beispielsweise um 1 %, so darf auch die Miete um 1 % erhöht werden.

Dass der Mietvertrag nicht direkt mit dem Bewohner geschlossen wird, hat auch den Vorteil, dass man, selbst wenn das Apartment für zwei Monate leer stehen würde, weiterhin seine monatliche Miete vom Betreiber erhält. Wichtig ist selbstverständlich, dass der Betreiber bereits langjährig erfolgreich im Bereich der Pflege tätig ist und seine Kosten im Griff hat.

Denn letztendlich hängt der Erfolg einer Pflegeimmobilie auch vom Betreiber ab. Jedoch lassen sich der Bedarf an Pflegeplätzen und somit die Einnahmen sehr genau kalkulieren. In den letzten Jahren ist die Insolvenzquote von Pflegeheimbetreibern deutlich unter 1 Prozent gesunken. Dies liegt nicht nur an der guten Planbarkeit der Einnahmen, sondern auch daran, dass in der Vergangenheit immer mehr finanzschwache Pflegeheimbetreiber von den großen Mitspielern am Markt übernommen wurden.

Unterm Strich lässt sich also sagen, dass der Eigentümer eines Pflegeapartments so gut wie keinen Aufwand mit der Bewirtschaftung hat und ein sehr überschaubares Risiko trägt, ganz im Gegenteil zum Eigentum an einer normalen Eigentumswohnung.

Und wie kommt man nun auf eine Rendite von über 12 % pro Jahr?

Im Normalfall kann man von einer Mietrendite von circa 4 % pro Jahr ausgehen. Wem das noch nicht ausreicht, bleibt die Möglichkeit mit Hilfe einer Finanzierung eine Rendite von 12 % (in Einzelfällen sogar noch mehr) zumindest bezogen auf das Eigenkapital zu erreichen. In unserer Beispielkalkulation finden Sie sowohl eine Berechnung für den „Barzahler“, als auch den „Finanzierer“, der lediglich € 25.000, – Eigenkapital einbringt. Ebenso beinhaltet die Kalkulation auch eine steuerliche Betrachtung. Dank der AfA in Höhe von 2 % p.a., der absetzbaren Sollzinsen sowie der Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen, kann man so auf komplett steuerfreie Mieteinnahmen kommen!

Foto: shutterstock.com | 724840483 & 88948273 | Elena Elisseeva